导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十(shí)年是(shì)中国房地产(chǎn)市场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国地产(chǎn)是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存(cún)量(liàng)住宅(zhái)真实(shí)情况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)，第(dì)七次人口(kǒu)普(pǔ)查调查数(shù)据显示(shì)城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实(shí)上住(zhù)建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅(zhái)占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适(shì)不是人均一间(jiān)房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设施等因素(sù)密切相(xiāng)关。中国的人(rén)均住宅间数(shù)较发(fā)达国家(jiā)还(hái)有很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同(tóng)样(yàng)不意味(wèi)着(zhe)中国住宅市(shì)场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测(cè)算发现中(zhōng)国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前15mm等于多少厘米 15mm等于多少微米并无直接公布中国(guó)家庭户均住宅的(de)数据(jù)，我们根据商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)数、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套住宅，其(qí)中商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)需并不(bù)平衡。

　　国际(jì)数据显示(shì)，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比(bǐ)会(huì)大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡(héng)，是(shì)因为(wèi)户均一套房无(wú)法满足流(liú)动(dòng)人口的(de)租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近三(sān)成都是流(liú)动(dòng)人(rén)口(kǒu)，流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产仍(réng)有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益(yì)明(míng)显(xiǎn)，区(qū)域(yù)经济资源(yuán)分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住(zhù)宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的(de)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积(jī)均较发(fā)达(dá)国(guó)家(jiā)有着不小差(chà)距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需(xū)求正在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如(rú)果说(shuō)过(guò)去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存(cún)在不足，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)当(dāng)下房地(dì)产大(dà)分(fēn)化时代(dài)已至(zhì)，大分化时代下地(dì)产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质(zhì)量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将体(tǐ)现(xiàn)在不同能级城(chéng)市之间，不同区域板块(kuài)之间(jiān)，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披(pī)露全国已(yǐ)有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二(èr)手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担(dān)心(xīn)，中国(guó)的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国(guó)城(chéng)镇住(zhù)宅到底是(shì)供给过剩，还(hái)是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住(zhù)宅存量(liàng)数据(jù)并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出(chū)中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套(tào)数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断(duàn)站(zhàn)不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害(hài)综合(hé)风险普查工(gōng)作情况为主题的(de)新闻发布会上(shàng)，负(fù)责人对(duì)外(wài)披露：“住宅城乡(xiāng)建设行(xíng)业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多(duō)万(wàn)处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不(bù)到3人，住(zhù)宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以(yǐ)栋(dòng)数计(jì)算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还(hái)包括了大量商业(yè)楼(lóu)、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并(bìng)不(bù)大。

　　第七次(cì)人口普(pǔ)查数据(jù)公布(bù)了中国(guó)城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大(dà)于(yú)1，看似意味着人人(rén)都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居住水平(píng)不(bù)仅与(yǔ)房(fáng)间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关(guān)。单单从(cóng)人均住宅间数不能完(wán)全反映(yìng)出城(chéng)镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭(tíng)为(wèi)单位购买成套住宅(zhái)，一套设(shè)施齐全(quán)的住宅(zhái)才(cái)是城镇(zhèn)居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均(jūn)住宅的测算思路(lù)、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民住宅(zhái)主要分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)、自建房(fáng)等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并(bìng)没有直(zhí)接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两(liǎng)处可以直接公(gōng)布，一是每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数(shù)（统计局）；二是(shì)居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口普查(chá)数(shù)据）。计算(suàn)中(zhōng)国(guó)居民户均住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)，我(wǒ)们主要用(yòng)到上述两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅数量(liàng)极(jí)少，可忽略不计。估算(suàn)城(chéng)镇居民户均(jūn)住宅套(tào)数分(fēn)三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅(zhái)比例，推算得到居民住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我(wǒ)们就(jiù)能够得到城(chéng)镇户均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户(hù)比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏一个准确(què)统计。我们利用既有统计数(shù)据，大(dà)致测(cè)算(suàn)得(dé)到中(zhōng)国存(cún)量房地产(chǎn)套数，并进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本文(wén)去除商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数里的(de)期(qī)房销(xiāo)售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房(fáng)后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下来我们(men)需要进(jìn)一步(bù)推算中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有的户(hù)均(jūn)住宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和购买二(èr)手房(fáng)都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购(gòu)买二手(shǒu)房加总，得(dé)到(dào)商品住宅(zhái)占居民所有住(zhù)宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实际变化比例(lì)，从而我们估(gū)算出(chū)2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城(chéng)镇居(jū)民已经达(dá)到了户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国(guó)城镇化(huà)进展终结，甚至意味着(zhe)中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住(zhù)宅市场供(gōng)需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口流动、居民换房等因素产(chǎn)生(shēng)的(de)住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验来看，美国、英国和(hé)日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造(zào)成人(rén)口(kǒu)净流(liú)入地(dì)的住宅市场(chǎng)供不(bù)应求，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的(de)流(liú)动人(rén)口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口和(hé)省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的(de)中国城乡人口流动调查数(shù)据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭(háng)州以(yǐ)及(jí)南(nán)京工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工(gōng)资(zī)吸引打工人，但(dàn)高房(fáng)价迫使打工人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据两套(tào)房，在高(gāo)房价的大城市租赁一套房(fáng)，在房价较(jiào)低的县城购买一套房(fáng)。所(suǒ)以说户均一(yī)套房无法满足(zú)庞大流动人口的租(zū)赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约(yuē)9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线(xiàn)老化、管道等(děng)基础设施(shī)陈旧，给住户的(de)生活带来了很大的不便和(hé)安全隐患，并(bìng)且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥(yōng)有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立(lì)卫(wèi)浴和厨房。这类上(shàng)世(shì)纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一(yī)居室和(hé)二居室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这(zhè)与城(chéng)市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面(miàn)积(jī)扩张是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七(qī)普(pǔ)数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带房进城和(hé)老旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超(chāo)过(guò)一(yī)半的(de)家庭人均住(zhù)宅建筑面积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积不(bù)足(zú)19平方(fāng)米，不及全(quán)国人(rén)均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的住(zhù)宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海市将人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积低于(yú)15平方米的(de)家庭界定为住宅存在困难，若按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使(shǐ)用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人(rén)均住(zhù)宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德(dé)国和英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的(de)人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若去除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算(suàn)得到中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构(gòu)和动态(tài)趋(qū)势演绎，决定(dìng)了中国(guó)未来地(dì)产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未(wèi)来城(chéng)镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均人口数不断(duàn)下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城(chéng)镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数会因(yīn)户均人口规模(mó)的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展带来(lái)的新(xīn)增(zēng)住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资(zī)源和生产(chǎn)要素逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都市圈中心(xīn)城市流(liú)入，区域(yù)经(jīng)济(jì)资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房(fáng)租(zū)房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为例(lì)，2021年(nián)常住人口(kǒu)增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口为38.4万人(rén)，自(zì)然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增(zēng)长主要(yào)受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅的(de)家庭拆(chāi)迁改建最多。自(zì)建(jiàn)房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下(xià15mm等于多少厘米 15mm等于多少微米)降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年(nián)以前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购(gòu)买二(èr)手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了(le)商(shāng)品住宅(zhái)。租房(fáng)、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中村和(hé)旧(jiù)城改造(zào)，商品住宅的占比势(shì)必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧的(de)城中村、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量低、基(jī)础设(shè)施(shī)配(pèi)套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜居生活(huó)的环境，背后的(de)改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的(de)改善(shàn)性需(xū)求(qiú)还将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出(chū)支(zhī)持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国(guó)的(de)人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经(jīng)济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着(zhe)经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在(zài)不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么未(wèi)来将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单(dān)局(jú)限(xiàn)于城市能级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手(shǒu)房之间的(de)差异(yì)也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调(diào)查的是人，并不(bù)是针对住宅，因此可能(néng)存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其(qí)增速(sù)可能超预期。

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