近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs主要(yào)特征之(zhī)一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现(xiàn)出该类(lèi)产品长期投资(zī)价值，通过观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项目(mù)底层资产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产生现(xiàn)金收(shōu)益，特许经营权分红目前已包含了利(lì)润分配(pèi)和(hé)本金的归还，在(zài)选择投资标的时应了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的(de)公募REITs产品中，2022年全(quán)年分(fēn)配金(jīn)额(é)占可供分配金(jīn)额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

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　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分红收益(yì)，以及基(jī)金(jīn)份额交易价格的变化(huà)。基金份额二(èr)级市(shì)场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自基(jī)础设施资产(chǎn)的经营现金流，投资(zī)人通过基金募(mù)集(jí)材料和信息(xī)披(pī)露文件，结合行业(yè)及市场情况，可以分析(xī)基础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投(tóu)资(zī)决(jué)策的(de)重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金(jīn)份额二级(jí)市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于(yú)长期投资者更具参考价(jià)值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副(fù)总监(jiān)李华平也表示，根据《公开募集基(jī)础设施证券(quàn)投资(zī)基金(jīn)指引（试行(xíng)）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年(nián)度可(kě)分配(pèi)金额以(yǐ)现金形式分配(pèi)给(gěi)投资者，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳(wěn)定的分红机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投资价值(zhí)。

　　中航(háng)基金也认(rèn)为(wèi)，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双重特点。二级(jí)市场价格反(fǎn)映这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一(yī)面(miàn)，分红体现(xiàn)了(le)这类(lèi)产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要(yào)求，分(fēn)红类似于债(zhài)券派息，但不等同于债(zhài)券(quàn)的固(gù)定利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投(tóu)资(zī)品类(lèi)，为资产配(pèi)置多元化提(tí)供抓(zhuā)手(shǒu)，具(jù)有较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分(fēn)红能够帮助机(jī)构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对(duì)于投资债(zhài)券相对高(gāo)的收益性，在有(yǒu)效控制风险的(de)前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资(zī)“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市场价(jià)格走势的(de)关(guān)键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可(kě)分(fēn)配金额完成率(lǜ)不(bù)达预期(qī)，一定(dìng)程度上(shàng)影响了公募REITs二(èr)级市场的价格(gé)。”李华平称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场的(de)价格(gé)波动受(shòu)多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的(de)主(zhǔ)要因素之一，而稳(wěn)定(dìng)的分红有利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程(chéng)；另一(yī)方面，基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩(jì)相(xiāng)对经济活力的(de)改善有一定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在(zài)分(fēn)红除权日，将对基金(jīn)份额的(de)开盘指(zhǐ)导价做(zuò)调减处理，调减金额(é)根(gēn)据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人(rén)在基金(jīn)分红前(qián)后均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关(guān)注二级市场扰动对(duì)整体收益的影响程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利(lì)润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提(tí)醒，与现有公募基金分红前提是本金之(zhī)上的增值部分(fēn)不同，特许(xǔ)经营权REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的“分红(hóng)”界定为“分派”更为(wèi)准确，分(fēn)派(pài)的是本金(jīn)与增值两个部(bù)分，两个部分之(zhī)间的比例是变(biàn)动(dòng)的(de)，与(yǔ)现有公募(mù)基金(jīn)分红差异很大，大多数普(pǔ)通投(tóu)资者可能把“分(fēn)派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限(xiàn)到(dào)期后基(jī)金(jīn)价值面临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应(yīng)该注意的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许(xǔ)经营权类和(hé)产权类两(liǎng)大(dà)资产类型，持(chí)有产权类产(chǎn)品的收益主要包括每年的现金分红及资产增值的收益，而持(chí)有(yǒu)特(tè)许经(jīng)营类(lèi)产品的收益主要(yào)来自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特(tè)许经营权(quán)类资产的(de)分红包括了(le)利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，两者的比率也(yě)是变动的，对(duì)特许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选择投资(zī)标的时，应了(le)解(jiě)公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表(biǎo)示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属(shǔ)性(xìng)不同而形成区(qū)别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏(piān)强。而产权(quán)类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层(céng)资产(chǎn)的价值(zhí)增值(zhí)，所以(yǐ)相对(duì)股性(xìng)偏强。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需(xū)要考虑底层(céng)资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级(jí)市(shì)场价格和分(fēn)红(hóng)有(yǒu)合理预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特(tè)许经营项目在经(jīng)营权到期后不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供(gōng)分配金额的分配理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准确(què)。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较短的特(tè)许经营项目，通常具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余期(qī)限较长的特许经(jīng)营权项目，即使分派率相对(duì)较低，也有足(zú)够年限收回本(běn)金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特(tè)许经营权项目的分派金额包含了投资本(běn)金，在不(bù)进(jìn)行(xíng)扩募的情况下，基金份额单价随着(zhe)分派进度(dù)逐年(nián)下降是(shì)正常现象(xiàng)，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项(xiàng)目相比，产权类项目(mù)的(de)土(tǔ)地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一(yī)般较长，再加上到期后通(tōng)过对(duì)建筑的更新改造(zào)或补缴土地出让(ràng)金(jīn)等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经(jīng)营期限。这种类似永续(xù)经营的假设反映在基(jī)础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在(zài)产品分红期，投资者可以(yǐ)观(guān)测经营活(huó)动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察和评估项目底层(céng)资产(chǎn)的运营情况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关的(de)指标有两个：一(yī)是年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二是可(kě)供分配现金(jīn)，二者存(cún)在本(běn)质性区别(bié)。经营活动产(chǎn)生的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生的(de)现金流，基于企业(yè)本身经营(yíng)活动产生(shēng)；可供(gōng)分配的现金(jīn)实(shí)质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项目进(jìn)行调整，加期初现(xiàn)金(jīn)，最终(zhōng)得到的账面(miàn)现金。

　　李华平(píng)也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价(jià)值体现在相对股债市(shì)场独立的资产配(pèi)置(zhì)功能，比较(jiào)适合(hé)长期持(chí)有(yǒu)。建议投资者对经营(yíng)权类的(de)资(zī)产可以更多关(guān)注(zhù)内部收(shōu)益率的高低(dī)，对产权类的资(zī)产更多关(guān)注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可海南是什么气候类型特点，海南是什么气候类型区分配(pèi)收益主要来自(zì)底(dǐ)层资产的经营(yíng)净现金流，所以(yǐ)底层(céng)资产运营情况直(zhí)接影(yǐng)响投资回报(bào)，投资者可综合(hé)考虑原(yuán)始权益(yì)人综(zōng)合(hé)实力、运(yùn)营管理(lǐ)机(jī)构实力、公(gōng)募(mù)基(jī)金管(guǎn)理(lǐ)人实力(lì)等(děng)多(duō)重因(yīn)素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分红交(jiāo)易带来(lái)的短期博(bó)弈机会(huì)仍在，叠加(jiā)此前(qián)市场接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额预(yù)测。投(tóu)资(zī)者(zhě)可以将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额(é)与募集材料中披露预(yù)测进行比较分析(xī)，结(jié)合经济及市场的实(shí)际环(huán)境，对基础设(shè)施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基(jī)金上述负(fù)责人也称。

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